在国外进行商业地产开发项目的步骤是：项目先由概念开始，接下来就要进行市场研究，再做关于利弊环境分析，根据目标消费群的需求做出项目定位、考虑业态的组合、做初步的预算、初步的设计、针对客户进行前期招商、得到客户的反馈、调整方案以及业态的组合、确定最终的概念化设计，提交建筑设计和施工设计部门。

    而我们却往往不是这样，买下土地不做科学的市场调研，在定位、规划、后期营运管理上不合理造成了地产项目的失败。同时给城市的发展造成了影响。

    城市商业规划直接关系到城市的形象，城市的规划，实际上是城市资源的有效利用，规划城市商业发展的总量，包含了科学的摆布城市的观点，包含合理的城市结构，这些都直接关系到城市资源的有效利用，关系到整个城市发展的问题。要树立起城市的竞争力，包括生产力、流动力、活力，城市的三力都在不同程度上与商业的整体规模、整体素质有直接关系，所以城市的发展离不开商业地产的开发，另一方面，中国的零售业已经进入了大发展、大调整的时期，这也给地产带来机会。今年12月11日开始，我国结束对世贸组织的保护承诺，明年起外商企业就不受区域、不受形态的限制，加快了开拓中国市场的步骤，这应该说又带来了新的机会，要投资、要扩大网点必然要增加商业地产的需求。商业地产的火爆还会继续，但要想成功却不再那么简单。

    商业地产所存在的主要问题是，商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，不懂商业或对商业懂得不多，造成许多地产商没有看到商业地产与住宅开发的区别，套用住宅开发的模式，而商业地产的复合型特点要求，将地产商、投资商、经营者、管理者有机结合起来。另外，开发商思路有偏差。大多数地产商都抱着卖房子就走的经营思想，这就不可能对商业地产进行完善规划和长期运营，商业地产商如果不注重商业经营和物业的后续管理，就很难获得成功。

    而在专业的商业管理公司合作下进行开发，会使房产商在前期选址、定位、设计、规划上更加合理，从而降低风险。我们认为只有充分认识到商业在商业地产开发中的重要作用，在前期作出科学的调查和论证，从商业后期经营的角度考虑建筑定位和规划设计，才能使项目免于失败。

作者简介

樊义波：商业地产运作权威人士，四川嘉盛房地产经营管理有限公司董事长，四川饮食网餐饮地产特约顾问。